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地产融资还会持续收紧吗?

近期房地产融资出现了一些宽松信号,在坚持不做“一刀切”的思路下,未来持续收紧的概率不大。本文梳理了2019年以来对于房地产融资的监管政策,观察到地产市场调控的长效机制逐步完善。然而在当前的经济环境下,房地产融资存在边际宽松的空间。后续按揭贷款投放预计会更加灵活,开发贷也可能在风险可控的前提下得到支持。房地产政策出现松动迹象,宽信用方向进一步明确,四季度债市利率可能面临上行压力,10年期国债到期收益率或将逐步回升至3.0%。

近期房地产融资出现宽松信号。

①政府多次表态维护房地产市场稳定:中国人民银行货币政策委员会三季度例会以及房地产金融工作座谈会均指出“维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”。

②部分地区房贷有所放松:多地出现房贷利率放松迹象,广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率,对于房贷放款也有所加快。

③今年个人住房抵押贷款资产证券化(RMBS)发行回暖:RMBS被纳入房地产贷款集中度统计口径,叠加央行调控RMBS的注册备案额度和节奏后,其每月发行规模持续下滑,6、7月甚至达到零发行。然而从8月份开始,RMBS发行开始恢复,9月份发行力度进一步加大,规模超过700亿,创年内月度增长新高。

房地产融资监管从需求到供给逐步收紧,整体效果显著,地产周期开始下行。

2019年7月,中央政治局会议明确提出“房住不炒”,并要求落实房地产长效管理机制。2020年8月住建部、央行召开了重点房企座谈会,并划定“三条红线”,站在房地产企业的角度直接约束其融资行为,遏制了盲目扩张的趋势。同年12月,中国人民银行联合银保监会共同发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,从商业银行的角度加大了对后市新增房地产信贷的控制力度。随着房地产市场调控的长效机制逐步完善,从房价视角观察,进入今年下半年房价增速开始下滑,地产周期进入下行阶段。

三大理由提供当前房地产融资存在边际宽松的空间:

①防范房地产企业风险过快暴露:近期部分房地产企业违约,可能造成金融市场震荡,影响民生稳定,因此有必要通过适度的政策引导,帮助部分企业平稳度过发展较为困难的阶段。②银行贷款供给仍存空间:根据我们统计的上市银行样本来看,大多数银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比已压降至监管要求以内,预计未来整体亦存在一定调节空间。③稳增长需要房地产市场的配合。

后市展望:

在当前经济环境下,监管已经开始“督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持”,同时促进销售回款。后续房地产融资政策持续收紧的概率不大,在坚持不做“一刀切”的思路下,按揭贷款投放会更加灵活,开发贷也可能在风险可控的前提下得到支持。而房地产融资的边际宽松,对于社融增长也将提供进一步的支持。此前地产政策未见放松时,债券市场依然处于宽信用和宽货币之间的博弈,然而目前来看,房地产政策出现松动迹象,宽信用方向进一步明确,四季度债市利率可能面临一定的上行压力,十年国债到期收益率或将逐步回升至3.0%。

(作者为中信证券首席FICC分析师)


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