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认购均超40倍 第二批公募REITs询价火热

  11月23日,第二批公募REITs询价结果相继发布,认购倍数均超40倍。此外,从价格看,机构报价基本贴近询价公告的上限,显示出机构投资者对公募REITs的热烈追捧。

  除了机构投资者踊跃参与,个人投资者也争相入围公募REITs市场。经过半年多运行,首批公募REITs持有人结构也发生变化,个人投资者正在显著增多。有公募REITs管理人表示:“有些机构后悔卖早了,现在的价格不敢接。没卖的机构也不敢轻易动,还积极参与后续公募REITs项目的认购。”

认购均超40倍 第二批公募REITs询价火热

  认购倍数均超40倍

  11月23日,第二批公募REITs相继公布发售公告,产品相关询价结果也由此公布,认购倍数均超40倍。

  具体来看,剔除无效报价后,华夏越秀高速REIT拟认购数量27.841亿份,为初始网下发售份额数量的44.19倍;建信中关村REIT拟认购数量106.18亿份,为初始网下发售份额数量的56.35倍。

  一位业内人士直言,无论是询价过程,还是询价结果,都体现出机构投资者对公募REITs的热烈追捧。“还没正式发的时候,就有很多机构来问。毕竟现在项目就这么多,资质也优良,机构没理由不参与。”

  从价格看,机构报价基本贴近询价公告的上限。例如,华夏越秀高速REIT基金报价区间为6.512元/份至7.499元/份,剔除无效报价后,网下投资者报价中位数为7.499元/份,加权平均数为7.301元/份,最后确定发售价格为7.100元/份。

  华夏基金表示,公募REITs是国际通行的配置资产,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。这些特点能较好满足保险资金、养老金、社保基金、银行理财等机构投资者的投资需求。而且,公募REITs产品发行认购门槛低,由专业机构管理,也为投资者配置优质的不动产资产提供了投资路径。

  一位机构人士表示,不少机构投资者也会把公募REITs作为打新品种,公募REITs采用类股票IPO询价认购机制,因此投资者以首发认购价买入,等上市后卖出或有套利空间,也吸引了大量资金入场。

  首批项目起示范作用

  第二批公募REITs认购倍数远超首批公募REITs项目。在线下机构认购环节,首批9只产品平均有效认购倍数近8倍。其中,博时招商蛇口产业园REIT、中航首钢生物质REIT有效认购倍数分别达15.31倍和11.13倍。

  一位接近华夏基金的人士认为,第二批项目认购火热,除了产品本身质地好,首批公募REITs行情也有示范效应,让投资者看到了相关投资机会。

  另一位公募REITs人士表示,好项目不愁卖。“现在上会项目或正在筹备项目,很容易在圈里传开。有些还没正式启动的项目,主要的银行都已经去沟通了,目前处于项目少、钱多,机构投资者买不着的状态。对机构而言,公募REITs最有吸引力之处是分红稳定。”

  截至11月24日收盘,首批9只公募REITs上市以来,8只公募REITs实现溢价。其中,富国首创水务REIT溢价率达27.76%,中航首钢生物质REIT溢价率达27.24%。

  机构投资者踊跃参与,个人投资者也争相入围。根据首批公募REITs情况来看,战略配售在首批公募REITs的发行中占据主导力量,首批公募REITs战略投资者占比在55%到78%之间,占据较高比例。但随着二级市场流通,投资者结构也出现一定变化。

  中航基金公募REITs负责人宋鑫表示,从持有人结构变动情况看,相较首发,公众投资者占比明显提升。个别公募REITs产品公众投资者比重较首发时上涨1倍,且公众投资者认购积极性持续提高,市场活跃度进一步提升。

  近期,中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT还进行了分红。其中,中金普洛斯仓储物流REIT分红方案为0.5220元/10份基金份额,中航首钢生物质REIT分红方案为5.1541元/10份基金份额,均免收分红手续费。

  宋鑫表示,截至三季度,首钢绿能项目实际经营数据好于预期,现金流较为充裕,具备分红基础。现阶段进行分红能让投资者提前变现,对公募REITs市场具有示范意义。

  积极储备新项目

  不少机构人士都提到,从公募REITs市场可持续发展考虑,未来项目端储备情况十分重要。

  建信基金表示,首先,待建信中关村REIT上市后,将积极储备扩募项目,通过扩募不断为市场、投资人提供更多优质投资目标。建信基金在新能源、高速公路、保障性租赁住房等领域,都有一定储备,将积极履行基金管理人职责,持续为广大投资者提供高效服务。

  接近华夏基金的人士则提到,目前还有一单进展较快的项目,仍然是高速类项目,目前已报会。

  另一公募REITs资深人士表示,除了产业园区、高速公路,还有三大新业态值得重视:一是租赁性保障住房;二是城市轨道交通,如地铁等;三是新能源,如光伏、风电等。这些都是接下来重要的公募REITs业态。

  当然,公募REITs业态的发展,要跟得上合规风控。

  一位资深人士表示,以清洁能源项目为例,专业化程度很高,光伏、风电、生物质发电等领域面临的问题有共性也有个性。这些都有待于行业积极研讨,解决相关问题,形成政策建议,推动项目尽快落地。


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